第３部　物件探しから契約まで　～買う前にどこを見るべきか～

前回までは、「ラボ」を襲ったシロアリ被害の経験と、そもそもシロアリとはどのような生き物なのかについて書きました。

今回はいよいよ実践編です。
これから中古住宅や別荘を買おうとする場合、どの段階で、何を確認すればよいのでしょうか。
もちろん、内見でシロアリが１匹も見つからなければ安心、というほど簡単な話ではありません。

ラボでも、最初に見つけたのは窓際に現れたわずか数匹でした。
しかし畳を上げると、その下にはちょっと写真に出せないほど大量のシロアリがいました。

つまり、シロアリについて大切なのは、

「いるか、いないか」

だけではなく、

「どこまで調べることができたか」

なのです。

１．物件を探す段階
シロアリのリスクは、現地を見る前からある程度見積もることができます。
まず確認したいのは、築年数と建物の構造。
ただし、古い木造住宅だから危険、新しい住宅だから安心、と単純に分けることはできません。
むしろ重要なのは、「その建物がどのように使われ、どのように修繕されてきたか」です。

例えば、

・何年間空き家だったか
・増改築したことがあるか
・雨漏りや床下浸水がなかったか
・浴室や台所などの水回りを改修したか
・過去に防蟻・駆除工事を行ったか
・修繕や防蟻工事の記録が残っているか
・床下や天井裏に点検口があるか

といった情報を確認します。

立地も無関係ではありません。山際、擁壁の近く、川や湿地の周辺、海辺などは、一般に湿気が多くなりやすい場所です。建物の周囲に大きな植栽、切り株、古い物置、枕木、ウッドデッキなどがある場合も注意します。

もちろん、こうした条件が一つあるだけで「買ってはいけない物件」になるわけではありません。
私の専門である「不正調査」である「不正のトライアングル」の判断と似ています。
動機・機会・正当化のどれか一つが高まることで不正が起こるのではなく、全体として高まった結果として不正が発生・顕在化する、というのと同様、前述の条件がどれくらい全体として高まっているか、と判断するのが重要です。

ハッキリ言える最もよくない状態は、「悪い条件がいくつも重なっているのに、床下に入れない、修繕記録もない、売主もよく知らない」という状態です。
このような状態の場合は、よほど他に良い条件や全面修理を覚悟できる場合でなければ、購入を断念したほうが良いかもしれません。

２．最初の内見で、自分でも確認できること
内見では、きれいに改装されたリビングや新しいキッチンに目が行きます。
しかしシロアリの観点から見ると、豪華な設備より、建物の隅や足元の方が重要です。
私なら、室内へ入る前に、まず建物の外周を一周して、下記のような点をチェックします。

・建物外周：蟻道、基礎のひび割れ、土と木部の接触
・玄関・勝手口：木枠の浮き、変色、傷み、空洞音
・浴室・洗面所：床の沈み、湿気、漏水跡
・和室：畳の沈み、敷居や柱の傷み
・床下：木材の変色や腐朽、蟻道、配管漏れ
・屋外：ウッドデッキ、物置、枕木、切り株（シロアリの入り口になりやすい）
・室内全般：羽アリ、落ちた翅、砂粒状の糞、小さな土塊

特に重要なのが床下です。
床下点検口があっても、ふたを開けて少しのぞいただけでは、建物全体を確認したことにはなりません。配管や基礎で奥へ進めない、増築部分には点検口がない、断熱材で木部が見えない、といったこともあります。
また、柱や敷居を軽くたたいたときに不自然な空洞音がする、床や畳が沈む、建具の動きが悪い、といった現象も手掛かりになります。

ただし、ここで最も注意したいのは、「異常が見えない＝シロアリはいない」と同義ではないことです。
表面上きれいでも、壁や床の内部で食害が進んでいる場合があります。内見は診断ではなく、詳しい調査が必要かどうかを判断する入口と考えるべきです。

３．売主・仲介業者に何を尋ねるか
次に、売主や仲介業者へ確認します。
単に「シロアリは大丈夫ですか」と聞くだけでは、たいてい「聞いていません」「今のところ問題ありません」という答えになりますので、実際には次のように具体的に尋ねます。

・過去にシロアリ被害を受けたことがあるか
・防蟻・駆除工事をしたことがあるか
・施工年月日、施工範囲、使用薬剤、保証期間
・保証書や施工報告書が残っているか
・雨漏り、給排水漏れ、床下浸水の履歴
・修復時にどこまで木材を交換したか
・被害箇所や工事前後の写真が残っているか
・過去の不具合も告知書に記載されているか

これらについては口頭で済ますのではなく、施工報告書、保証書、請求書、写真、告知書など、後から確認できる資料を開示させる必要があります。
但し過去に被害があったこと自体は、必ずしも致命的ではありません。きちんと駆除され、傷んだ部材が交換され、侵入原因も改善されているなら、何も調べられていない家より判断しやすい場合もあります。

怖いのは「何もなかった家」ではなく、「何も分からない家」なのです。

４．インスペクションをどう使うか
中古住宅の購入では、「建物状況調査」「インスペクション」という言葉をよく見かけるようになりました。
宅地建物取引業法上の建物状況調査は、所定の講習を修了した建築士が、建物の構造耐力上主要な部分や、雨水の浸入を防止する部分について、劣化事象などの有無を調べるものです。

ただこれは大変有用な制度にも関わらず、万能ではありません。
建物状況調査は、基本的に目視や計測などの非破壊調査です。壁や床を壊して内部を確認するものではなく、「瑕疵がないこと」を保証する調査でもありません。

そこで、依頼前に次の点を確認します。
・床下へ実際に入るのか
・点検口から見える範囲だけなのか
・小屋裏まで確認するのか
・含水率を測定するのか
・調査できなかった場所を明記するのか
・写真付きの報告書が出るのか
・シロアリや腐朽について、どの範囲まで確認するのか

建築士は、建物全体の劣化や構造上の問題を判断する専門家です。一方、防蟻業者は、シロアリの種類、侵入経路、被害範囲、防除方法を判断する専門家であり、役割が少し違います。
雨漏り歴がある、床が沈む、蟻道らしきものがある、長期間空き家だった、床下を十分に確認できない・・・このような物件では、一般的な建物状況調査だけでなく、シロアリ専門調査を追加する方が良いと思います（日当＋調査費用は掛かる可能性あり）。

なお売主側が既に調査している場合も、その調査を無意味と考える必要はありません。ただし、調査日、調査者、調査範囲、確認できなかった場所を自分でも確認します。報告書の表紙に「異常なし」と書かれているかより、どこまで見たのかの方が重要なのです。

５．契約前に整理すべきこと
調査が終われば、次はその結果を契約条件へ落とし込みます。
ここで整理すべきなのは、契約書や重要事項説明書において
・被害がないことを、どこまで確認できたか
・調査できなかった場所はどこか
・過去の被害は駆除済みなのか、構造補修まで済んでいるのか
・追加工事はいくらかかるのか
・その費用を売買価格に反映するのか
・引渡し前に売主が施工するのか
・購入後に買主が施工するのか
・契約不適合責任の範囲と期間
・シロアリ被害が免責事項になっていないか
・保険や仲介会社の保証の対象になるか
といった事項です。

なお、「もし見つかったら、保険で何とかなるでしょう」と考えるのは危険です。
一般的に「シロアリ被害に保険は効かない！」からです。
※少なくとも一般的な既存住宅売買瑕疵保険では、シロアリ被害や建物の経年劣化は支払い対象外

もちろん、防蟻業者の施工保証や、仲介会社独自のシロアリ保証などが付いている場合はあります。しかし、それも保証期間、対象箇所、再施工だけなのか、被害木材の修復費まで含むのかによって中身が違います。
また、売主の契約不適合責任と保険は別の話です。売主が責任を負う契約になっているからといって、保険会社が費用を出してくれるとは限りません。
「発見されたら誰かが直してくれる」と思い込まず、契約書、告知書、保険約款、保証書をそれぞれ確認する必要があります。

６．購入判断を三段階に分ける
最後に、調査結果を三段階に分けて考えます。

①購入してよい物件
侵入や被害の兆候がなく、床下など主要箇所を十分に点検でき、購入後の予防・点検計画も立てられる物件です。

②条件付きで購入できる物件
被害があったというだけで、直ちに購入を諦める必要はありません。価格と修復可能性が読めるなら、判断はできます。
被害はあるものの範囲が限定され、駆除費用と構造補修費を見積もることができ、その費用負担も契約上整理できる物件です。

③見送ったほうが良い物件
被害範囲を確認できない、主要構造部まで広がっている可能性がある、売主の説明と現況が食い違う、調査を拒まれる、といった物件です。
悪いところがある物件より、悪いところがあるかどうか分からず、しかも調べさせてもらえない物件の方が危険です。

７．今回の結論
中古住宅を買うとき、大切なのは「シロアリがいるか、いないか」だけではありません。
・調査できた範囲
・調査できなかった範囲
・駆除・修復に必要な費用
・契約上、誰がその費用を負担するのか

この四つをセットで判断する必要があります。

シロアリ被害が見つかった物件でも、範囲と費用が分かれば判断できます。反対に、「たぶん大丈夫です」という説明だけで調査できない物件は、判断そのものができません。

書くべきことが多くなりましたので、続きは次回にします。

次回、第４部は「購入後の駆除・修復・毎年のメンテナンス」についてです。

一度駆除すれば終わりなのか。どの部分を修復し、何を記録し、毎年どこを見ればよいのか。
次回の記事も、ラボで実際に行った対応も交えながらまとめます。

第１部　体験談「シロアリ襲来！」

１．それは突然現れた

ラボのお陰で少しは知識があったため、「あー、これはシロアリだ」とすぐに気づきました。

すると、まぁいるわいるわ……。

リフォームしてからまだ１年少々なのになんで？と愕然とする私をよそに、業者さんはてきぱきと状況を確認し、応急処置をして帰られました。

２．防蟻（ぼうぎ）対策

本格対策まで１、２週間はかかるかなと覚悟していたところ、状況を見た業者さんが２日後に予定を組んでくれました。発見からわずか２日で、床下、基礎、柱、壁内など重要部分の処理が完了。この迅速な対応にはほんとに感謝です。防蟻代は８万円程度でした。

とは言え、その後が大変です。薬品で追いやられたシロアリは、何とか生き延びようと窓際や隙間に集まり、そこで命を落としていました。しばらくは、大量にたまる死骸や羽の掃除に追われました。

３．修復工事

改めて現場を見ると、発見時に目にしたのはわずか数匹で、それまで羽アリすら見ていなかったにもかかわらず、１階畳下の床板は広い範囲で食害を受けていました。特に被害が目立ったのは、リフォーム時に傷みが少ないため残した古い木材です。

（被害状況の写真）

どうやってこれを修復するんだ……と立ち尽くすばかりでしたが、リフォームを担当した工務店さんもすぐ現場を確認し、工事予定と見積りを出してくれました。そして発見から１か月半で工事も完了。元通りきれいになりました。

決して安い工事代金ではなく、リフォームから１年での出費は痛くないと言えばウソになります。しかし、得難い経験の勉強代として納得はしています。

私は大変幸運でした。構造が致命的な損傷を受ける前に発見でき、管理会社さん、防蟻業者さん、工務店さんがありえないほど迅速に動いてくださった。そのお陰で被害を最小限に抑えられたことは間違いありません。

この経験で得た知識を、中古住宅や別荘を買おうとする方にも役立つ形で残したい。そう思い、この長編コラムを書くことにしました。

第２部　シロアリってなんだ？

１．シロアリは「アリ」ではない

名前には「アリ」と付きますが、分類上はゴキブリに近い昆虫です。クロアリは腰がくびれ、触角が「く」の字、羽アリの前後の翅は大きさが違います。これに対してシロアリは寸胴で、触角は数珠状、４枚の翅がほぼ同じ大きさです。

厄介なのは、木材の表面を残したまま内部を食べ進むことです。室内で数匹を見つけた時には、見えない場所で被害が広がっていることがあります。羽アリも、単なる迷い虫とは限りません。建物やその近くからまとまって現れたなら、周辺に成熟した集団がある可能性を考える必要があります。

２．住宅で問題となる主なシロアリ

もう一つ注意したいのが、外来種のアメリカカンザイシロアリです。こちらは土中から蟻道を伸ばすのではなく、乾燥した木材の中に小集団で住み、砂粒状の糞を外へ出します。発見方法も対策も、地中性のシロアリとは同じではありません。

３．どのような家が狙われやすいか

今回の物件は、購入前まで１０年以上雨漏りのある状態で使われ、屋根や壁の材料が大きく傷んでいました。湿気も多く、一部の壁紙にはびっしりとカビが生えていたほどです。被害の大きい部分は除去・交換しましたが、健全に見える部材はコストとの兼ね合いで残しました。結果として、シロアリはその古い部材を中心に食害していました。

ただし、「新しい木材なら食べない」「古い木材なら必ず危険」と単純には言えません。樹種や部位、防蟻処理の有無、含水状態、侵入経路などが重なって被害になります。本物件では、長年の雨漏りや湿気、残した旧材、点検しにくい構造が複合した、と考えるのが正確でしょう。

４．新築なら安心とは限らない

結局、シロアリ被害は「古くて汚い家だけの問題」ではありません。水分、侵入経路、そして点検の難しさ。この三つが重なって起こる建物リスクです。逆に言えば、この三つを購入前から意識すれば、発見の可能性を高め、被害を小さくすることもできます。

次回は、「第３部　物件探しから契約まで　～　買う前にどこを見るか」をご紹介する予定です。